Co może zrobić właściciel ?
Umowa najmu lokalu jest umową na mocy której właściciel lokalu, czyli wynajmujący, zobowiązuję się oddać do używania lokal przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca zobowiązuję się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Po rozwiązaniu umowy najmu, czy to z powodu jej wypowiedzenia, czy w związku z upływem terminu na który została zawarta, najemca jest zobowiązany lokal opuścić. Niemniej jednak właściciel lokalu może trafić na „krnąbrnego” lokatora, który sukcesywnie będzie odmawiał opuszczenia lokalu. Przepisy prawne chronią właścicieli lokalów w takich przypadkach przyznając im skuteczne środki ochrony swoich interesów.
Odszkodowanie a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu
W przypadku gdy osoba zajmuje lokal bezumownie, właściciel może żądać od niej odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na wstępie warto wyjaśnić różnicę pomiędzy wyżej wskazanym odszkodowaniem, a roszczeniem o wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego, które normowane jest w art. 224 – 225 Kodeksu cywilnego. W ugruntowanym poglądzie judykatury, wskazuje się, że roszczenie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przysługuje w przypadku, gdy pomiędzy wynajmującym a najemcą istniał stosunek prawny, który następnie wygasł (np. gdy umowa była zawarta na czas oznaczony i nie została przedłużona). Natomiast roszczenie o wynagrodzenie, normowane przez Kodeks cywilny, będzie przysługiwało właścicielowi lokalu, wobec osoby, z którą uprzednio nie łączył ją żaden stosunek prawny (np. gdy osoba zajęła lokal bez wiedzy właściciela).
Istota odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu
Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zobowiązuje osoby zajmujące lokal bez umownie do uiszczenia comiesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu.
Wysokość odszkodowania będzie zależała od tego, czy osobie korzystającej z lokalu bez tytułu prawnego został przyznany w wyroku eksmisyjnym lokal zamienny lub socjalny. W przypadku, gdy nie został przyznany lokal zamienny lub socjalny, miarodajną wysokością odszkodowania jest wysokość czynszu, jaką były lokator byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Tak wiec w takim przypadku, będziemy określać wysokość odszkodowania na podstawie czynszu jaki mógłby otrzymywać właściciel, według stawek rynkowych czynszu, biorąc pod uwagę typ lokalu, jego stan czy lokalizację. Powstaje również pytanie, czy strony mogą w umowie określić inaczej wysokość odszkodowania. Powszechne stanowisko wskazuje, że przepisy dotyczące bezumownego korzystania z lokalu mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a więc inne postanowienia będą nieważne.
W przypadku, gdy na mocy wyroku eksmisyjnego został przyznany lokal zamienny, właściciel może żądać od byłego lokatora odszkodowania w wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jakie byłby obowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast gdy osobie korzystającej z lokalu bezumownie został przyznany lokal socjalny, będzie zobowiązana do zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłaby obowiązana opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu.
Roszczenie za bezumowne korzystanie z lokalu jest uznawane za roszczenie okresowe, jako, że literalne brzmienie przepisów wskazuje, że osoby zajmujące lokal są zobowiązane do comiesięcznego uiszczania odszkodowania. Dlatego też roszczenie to będzie przedawniało się w okresie 3 letnim.
Odszkodowanie uzupełniające
Art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, obok odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, również odszkodowania uzupełniające.
Ustawa nie wskazuje czym dokładnie jest to odszkodowanie. Niemniej jednak podkreśla się, iż odszkodowanie to jest ograniczone rzeczywistej straty jaką poniósł właściciel lokalu. A więc odszkodowanie uzupełniające prócz szkód związanych z dewastacją lokalu będzie przede wszystkim obejmowało opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za zużycie gazu, wody czy prądu).
Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego stanęło na stanowisku, że odszkodowanie to nie jest świadczeniem okresowym. Zatem termin przedawnienia dla tego roszczenia będzie wynosił 6 lat.