Kiedy informuję czy to znajomych czy to Klientów, że coś takiego w polskim prawie funkcjonuje to zazwyczaj są oni mocno zdziwieni. I rzeczywiście, „zasiedzenie nieruchomości” wydaje się bowiem na pierwszy rzut oka czymś z „starych czasów”. Nic bardziej mylnego. Sprawy o zasiedzenie nie stanowią w sądach rzadkości. Przeciwnie. To właśnie te „stare czasy”, gdzie świadomość prawna obywateli była znikoma spowodowały zamieszanie co do prawa własności nieruchomości. Obecnie – zazwyczaj dziedziczącym nieruchomości dzieciom, wnuczkom itp. – przypada swoista przyjemność „prostowania” skutków w/w zamieszania. W tym artykule pozwolę sobie nieco przybliżyć temat zasiedzenia nieruchomości.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu prawa własności konkretnej nieruchomości czyli np. działki budowlanej, działki rolnej, ich części, czy lokalu mieszkalnego, na skutek wykonywania tego prawa, tj. prawa własności, przez osobę nieuprawnioną czyli po prostu przez osobę, która nie jest właścicielem nieruchomości.

Co oznacza wykonywać „prawo własności” przez inną osobę?

W powyższym określeniu chodzi o to, że osoba niebędąca właścicielem musi zachowywać się tak jakby nim była. Dla przykładu. Jeśli mamy do czynienia z działką rolną może ona uprawiać pole albo pobierać od innej osoby czynsz za jego uprawianie. Po drugie, taka osoba, która zachowuje się jak właściciel chociaż w rzeczywistości nim nie jest, musi jednocześnie posiadać wolę takiego zachowywania się. Musi więc ona w pełni świadomie zachowywać się jakby była właścicielem nieruchomości. Osoba, która zachowuje się jak właściciel nieruchomości i jednocześnie posiada wolę takiego zachowywania się nazywana jest w prawie cywilnym posiadaczem samoistnym.

Czas.

Posiadanie samoistne to pierwsza z przesłanek, czyli warunków, jakie należy spełnić by zasiedzieć nieruchomość. Drugą zaś i jednocześnie ostatnią jest jej nieprzerwane posiadanie przez posiadacza samoistnego (czyli w/w osoby) przez okres 20 lub 30 lat.

„Dobra” lub „zła” wiara posiadacza samoistnego.

Długość „zasiedzenia” nieruchomości uzależniona jest od naszej, jako posiadacza samoistnego, dobrej lub złej wiary. Według utrwalonego w orzecznictwie sądowym poglądu dobra wiara występuje wtedy, gdy posiadacz samoistny jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z prawem czyli jest właścicielem nieruchomości, a to jego przekonanie jest usprawiedliwione w okolicznościach konkretnego przypadku. Czyli np. posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest nabywca nieruchomości, który nie wie, że zawarta przez niego umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna z powodu błędnego sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Co istotne, dla przyjęcia dobrej wiary posiadacza samoistnego wystarczającym jest by istniała ona w chwili uzyskania posiadania. Nie ma dla prawa znaczenia fakt, że później osoba ta zorientowała się bądź dowiedziała się, że w rzeczywistości właścicielem nigdy nie była.

Dobra wiara tylko skraca czas wymagany dla nabycia prawa własności nieruchomości wskutek jej zasiedzenia do 20 lat. W przypadku bowiem pozostawania w złej wierze, czyli w sytuacji, w której dobrze wiemy, iż nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, prawo to (czyli prawo własności) i tak nabędziemy tylko, że dopiero po upływie 30 lat.

Kończąc, pragnę was już teraz zaprosić do lektury naszych kolejnych artykułów, a w przypadku wątpliwości lub potrzeby pomocy w rozwiązaniu Waszego problemu związanego z prawami do nieruchmości, zapraszam do kontaktu.