Jakimi sposobami zabezpieczyć płatność ceny?
Przy sprzedaży nieruchomości notariuszowi przypisuje się powszechnie błędne zadanie, iż bada on czy cena za nieruchomość została uiszczona przez kupującego (np. poprzez przeliczenie gotówki bądź badanie wyciągów z rachunku bankowego). Otóż prawda jest zgoła inna, albowiem notariusz działa na podstawie oświadczeń stron. I to właśnie w interesie stron transakcji jest oświadczenie prawdy, w szczególności, że cena sprzedaży nieruchomości została uiszczona. Co natomiast w przypadku, gdy dzielimy płatność za nieruchomość na raty? Jak zabezpieczyć zapłatę ceny sprzedaży nieruchomości?
Oczywistym rozwiązaniem przy sprzedaży nieruchomości „na raty” jest zawarcie umowy przedwstępnej (w której to strony transakcji określą wysokość zadatku), a następnie zaś zawarcie umowy przyrzeczonej i zapłata pozostałej ceny nieruchomości. Niemniej jednak gdy strony dążą do jak najszybszego przeniesienia własności nieruchomości z pominięciem zawarcia umowy przedwstępnej, mogą zdecydować na sprzedać np. na raty, bądź określenia terminu w którym to nastąpi uiszczenie ceny sprzedaży (np. 3 miesiące po zawarciu umowy sprzedaży). W takim przypadku sprzedający powinien zabezpieczyć zapłatę ustalonej przez strony ceny.
Najbardziej powszechnym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji uregulowanej w art. 777 § 1 pkt 4) i 5) Kodeksu postępowania cywilnego, a tj. tzw. dobrowolnego poddania się egzekucji. Instytucja ta,ustanowiona w akcie notarialnym na mocy, którego przenoszona jest własność nieruchomości, daje sprzedającemu możliwość windykacji ceny sprzedaży nieruchomości z pominięciem konieczności uzyskania orzeczenia sądowego (wyroku bądź nakazu zapłaty). W takiej sytuacji bowiem sprzedający będzie zmuszony złożyć wyłącznie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Po opatrzeniu aktu notarialnego klauzulą wykonalności, sprzedający może z kolei złożyć wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, które będzie prowadzone przez komornika sądowego. Taka procedura umożliwi szybsze i prostsze odzyskanie należności od kupującego.
Drugim sposobem zabezpieczenia ceny nieruchomości może być ustanowienie hipoteki na nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży. A zatem przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości, kupujący jednocześnie ustanawia na rzecz sprzedające hipotekę na nieruchomości do określonej kwoty (a zatem może być to kwota stanowiącą cenę sprzedaży, a nawet kwota wyższa). Ustanowienie hipoteki pozwoli dochodzić zaspokojenia należności z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. W odróżnieniu jednak od dobrowolnego poddania się egzekucji, sprzedający będzie zmuszony uzyskać orzeczenie sądowego, aby następnie wszcząć postępowanie egzekucyjnego oraz egzekucje, a następnie zaś egzekucję z nieruchomości.