Zagadnienia ogólne
W przypadku śmierci jednej ze stron stosunku najmu, dziedziczeniu podlegają jego prawa i obowiązki, zgodnie z zasadami prawa spadkowego. Niemniej jednak Kodeks cywilny przewiduje w tym zakresie wyjątki, w tym jeden z nich w odniesieniu do najemcy lokalu mieszkalnego, albowiem prawo do najmu lokalu mieszkalnego zostało wyłączone ze spadku. Z tego względu odrębne zasady sukcesji praw wynikających ze stosunku najmu lokalu mieszkalnego uregulowane są w art. 691 Kodeksu cywilnego.
Przesłanki wstąpienia w stosunek najmu
Zgodnie w wyżej wymienionym przepisem, wstąpienie w stosunek najmu odbywa się z mocy prawa i jest niezależne od dziedziczenia. Osobami uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu są:
- Małżonek niebędący współnajemcą lokalu.
- Dzieci najemcy i jego współmałżonek. Warto pamiętać, że przesłanka ta jest spełniona również przez dzieci przysposobione oraz dzieci tylko jednego
ze współmałżonków, także tego, który nie jest najemcą lokalu. - Inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych.
- Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Chodzi tu o osoby połączone z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarcza, także osoba tej samej płci.
Przepisy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu nie stosuje się w przypadku śmierci jednego ze współnajemców. W takiej sytuacji stosunek najmu zmarłego najemcy wygasa i przypada proporcjonalnie pozostałym współnajemcom.
Poza spełnieniem przesłanki „podmiotowej”, warunkiem koniecznym do wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. Warunek ten będzie spełniony, gdy lokal mieszkalny zajmowany przez daną osobę, stanowi dla niej centrum życiowe (a więc w mieszkaniu tym koncentrują się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe.
Powództwo o ustalenie
Osoba żądająca wstąpienia w stosunek najmu lokalu, może dochodzić tego wytaczając powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Ważne jest to, że osoba wytaczająca takie powództwo musi wykazać interes prawny (a więc spełnienie wyżej wskazanych przesłanek).
Osobą pozwaną w procesie o ustalenie stosunku najmu będzie wynajmujący. W przypadku mieszkań stanowiących własność gminy, pozwanym będzie komunalne przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej.