Podstawowe zasady upadłości dewelopera

Dalsze losy inwestycji oraz ochrona nabywcy

Upadłość dewelopera to złożony proces, który rządzi się szczególnymi zasadami, wynikającymi przede wszystkim z Prawa upadłościowego oraz nowej ustawy deweloperskiej. Celem tych przepisów jest zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości, którzy wpłacają znaczne środki jeszcze przed zakończeniem budowy.

Kiedy deweloper ogłasza upadłość?

Deweloper, jako przedsiębiorca, staje się niewypłacalny, gdy:

1. Utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych (opóźnienie przekracza trzy miesiące).
2. Jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące.

Wystąpienie jednej z tych przesłanek obliguje dewelopera (lub uprawnionego wierzyciela) do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości.

Dalsze losy inwestycji po ogłoszeniu upadłości

Gdy deweloper ogłasza upadłość, syndyk masy upadłości przejmuje kontrolę nad majątkiem dewelopera i ma za zadanie zaspokoić wierzycieli. W przypadku przedsięwzięć deweloperskich przepisy Prawa upadłościowego (głównie art. 425e i n.) przewidują kilka scenariuszy

1. Kontynuacja przedsięwzięcia przez syndyka:
   1. Jest to preferowany wariant, gdy istnieją racjonalne podstawy ekonomiczne i techniczne do dokończenia inwestycji.
   2. Syndyk może kontynuować budowę za zgodą sędziego-komisarza.
   3. Nabywcy mają prawo do przeniesienia własności lokalu, a syndyk nie może odstąpić od zawartych umów deweloperskich (w przeciwieństwie do ogólnych zasad Prawa upadłościowego).
   4. Roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu nie jest zaspokajane w formie pieniężnej, lecz w naturze (przeniesienie własności).
2. Kontynuacja przedsięwzięcia przez innego dewelopera:
   1. Na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości innemu przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji budowy.
   2. To rozwiązanie również ma na celu dokończenie inwestycji i zaspokojenie nabywców w naturze.
3. Propozycje układowe nabywców:
   1. Grupa nabywców (co najmniej 20% ich liczby w danym przedsięwzięciu) może w ciągu 30 dni od ogłoszenia upadłości złożyć propozycje układowe, np. w celu przejęcia inwestycji i jej dokończenia.
   2. Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli i mają wpływ na dalsze losy inwestycji. Mogą też zostać poproszeni o dokonanie dopłat.
4. Likwidacja nieruchomości:
   1. Jeśli kontynuacja inwestycji jest niemożliwa lub nieopłacalna ekonomicznie (np. brak nabywców chętnych do dopłat, brak nowego dewelopera), syndyk może, za zgodą sędziego-komisarza, doprowadzić do likwidacji nieruchomości.
   2. W takim przypadku umowy deweloperskie ulegają rozwiązaniu z mocy prawa. Nabywcy mają wtedy roszczenia pieniężne (zwrot wpłaconych kwot), które są zaspokajane z sum uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Ich roszczenia mają wyższy priorytet w kolejności zaspokajania niż roszczenia innych wierzycieli.

Mechanizmy ochrony nabywców

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg mechanizmów mających na celu ochronę środków nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych.

Fundamentalnym elementem ochrony nabywców są rachunku powiernicze. Deweloper ma obowiązek otworzyć dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego jeden z rodzajów rachunków powierniczych:

1. Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy. To najbezpieczniejsza opcja dla nabywcy. Bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę i złożeniu oświadczenia o bezobciążeniowym przeniesieniu własności. W przypadku upadłości dewelopera, bank zwraca nabywcom wszystkie wpłacone środki zgromadzone na tym rachunku.
2. Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy. Środki są wypłacane deweloperowi w transzach, w miarę postępu prac budowlanych. Ten typ rachunku jest częściej stosowany, ale wiąże się z większym ryzykiem dla nabywcy, ponieważ część środków mogła już zostać wypłacona deweloperowi.

Nadto, nowa ustawa deweloperska (od 1 lipca 2022 r.) wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który jest finansowany ze składek deweloperów (procent od wpłat na MRP). DFG ma za zadanie dodatkowo zabezpieczać wpłaty nabywców na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (w przypadku ZMRP zwrot środków zapewnia bank).

Środki z DFG mogą zostać wypłacone nabywcy w kilku sytuacjach związanych z upadłością dewelopera, np. gdy:

1. Inwestycja nie jest kontynuowana po ogłoszeniu upadłości.
2. Syndyk odstąpi od umowy z nabywcą.
3. Nabywca odstąpi od umowy z deweloperem z powodu istotnych wad.