Instytucja zasiedzenia
Przedstawmy następującą sytuację. Adam Kowalski, który jest właścicielem domu, wyjeżdża za granicę do pracy. Jako że jest zamieszkuje sam, prosi brata, aby czasowo zamieszkał w domu i zaopiekował się nim. Brat wyraża zgodę na to, albowiem był w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Mimo że Adam Kowalski przewidywał, że jego pobyt za granicą będzie wynosił kilka lat, to w ostateczności wraca to Polski po ponad 30 latach i żąda od brata, aby ten wydał mu dom. Brat jednak odmawia wydania domu, twierdząc że przez okres przebywania Adama Kowalskiego za granicą zasiedział nieruchomość. Czy w takiej sytuacji doszło do zasiedzenia domu Adama Kowalskiego?
Instytucja zasiedzenia
Zasiedzenie jest tzw. pierwotnym nabyciem rzeczy. Jego istotą jest to, że po upływie czasu przewidzianego w ustawie posiadacz staje się podmiotem wykonywanego przez siebie prawa. Instytucja ta ma na celu usunięcie długotrwałej niezgodności pomiędzy stanem faktycznym posiadania a stanem prawnym. Aby zasiedzieć rzecz (w tym nieruchomość) muszą zostać spełnione następujące przesłanki.
Po pierwsze władający rzeczą musi być jej posiadaczem samoistny. Oznacza to, że faktycznie nią włada jako właściciel. Zatem musi tu wystąpić zarówno przesłanka przedmiotowa, a więc faktyczne władanie rzeczą” jak i podmiotowa – posiadacz samoistny bowiem musi zachowywać się wobec danej rzeczy jako właściciel (np. posiadanie kluczy, opłacanie podatków i innych opłat czy rozporządzenia nieruchomością). A zatem posiada zależny (np. najemca lub dzierżawca).
Drugą przesłanką zasiedzenia jest okres nieprzerwanego posiadania. Długość okresu będzie po pierwsze uzależniona od tego czy mamy do czynienia z ruchomością czy nieruchomością. W przypadku ruchomości jest to okres 3 lat. Natomiast w przypadku nieruchomości będzie to uzależnione od tego czy posiadanie jest w dobrej wierze czy w złej wierze (dobra wiara wystąpi wtedy stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego). W przypadku dobrej wiary jest to 20 lat, a w sytuacji złej wiary – 30 lat.
Zasiedzenie domu pozostawione pod opiekę
Czy zatem mając na uwadze przesłanki zasiedzenia, brat Adama Kowalskiego zasiedział jego nieruchomość? Otóż podobny problem powstał na gruncie stanu faktycznego, który stał się podstawą niedawnego orzeczenia Sądu Najwyższego, który stwierdził, że rodzinna opieka nad nieruchomością na czas przejściowy, choć bardzo się przedłużający, nie prowadzi do jej zasiedzenia.
Sąd Najwyższy przyjął, że w takich przypadkach osoby opiekujące się nieruchomością nie wyrażają właścicielskiego nastawienia do nieruchomości, lecz mają świadomość że nieruchomość należy zwrócić po powrocie członka rodziny, przez co respektują wolę właściciela nieruchomości. Tym samym nie można uznać, że takie osoby władają rzeczą jako posiadacz samoistny, a jako posiadacz zależny.
Co więcej, inną okolicznością popierającą taki pogląd będzie sytuacja, w której to właściciel dzwoni do rodziny opiekującej się dom na przestrzeni lat, zadając pytania krewnym o stanie nieruchomości. Takie zainteresowanie się właściciela nieruchomości jako przejaw oddania nieruchomości wyłącznie w posiadanie zależne.